作者： 半岛官方下载入口 来源： 日期：2023-12-01 00:50
☆计算出来建筑面积的房屋应以不应不具备的条件☆计算出来全部建筑面积的范围☆计算出来一半建筑面积的范围☆不计算出来建筑面积的范围计算出来建筑面积的房屋应以不应不具备的条件根据计算出来建筑面积的有关规定和规则，需要计算出来建筑面积的房屋应以不应不具备以下普遍性的条件：1、不应具备上盖；2、理应围护物；3、结构稳固，科永久性的建筑物；4、层高在2.20m或2.20m以上；5、可作为人民生产或生活的场所。其中：层高系指房屋的上下两层楼面，或楼面至地面，或楼面至屋顶面的垂直距离。
楼板面至屋顶面的横向高度也还包括楼板面至房屋覆以平台面的高度，但房屋顶面或平台面都不该还包括隔热层的高度。国家标准《房产测量规范》中所指房屋层高2.2m以上的计算出来建筑面积，都还包括2.2m本身，其含义是层高在2.2m或2.2m以上的计算出来建筑面积。
计算出来全部建筑面积的范围1、永久性结构的单层房屋，按一层计算出来建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算出来。这里解释：房屋的建筑面积是指房屋各层建筑面积的总和。
这里的多层房屋系指两层或两层以上的房屋。单层房屋层高低于2.2m也不能按一层计算出来建筑面积。
层高高于2.2m的房屋都无法计算出来建筑面积。2、房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.2m以上部位计算出来建筑面积。梯间、电梯间是指出入楼梯或电梯的房间，还包括引人注目房屋屋面，有顶盖、有围护结构、永久性的、层高不高于2.2m的、可供下降屋顶顶层修理房屋或安全性出口的房间，或供停放在检修，乘载电梯用的房间。
夹层、插层、技术层也称之为附层，是指建筑在房屋内部空间的局部层次，是充当于上下两个月房屋层中间的房屋。从外表看不出来，这些减少的房屋层，有的是结构层，即归属于整个房屋整体结构的一部分，有的是技术层，是特插进去的。
不论是结构层还是技术层，只要其层高不高于2.2m都可以计算出来建筑面积，凡层高高于2.2m的部位，皆不该计算出来建筑面积。3、穿越房屋的地下通道、房屋内的门厅、大厅，不论其层高，皆按一层计算出来建筑面积。这里所讲的穿越房屋的地下通道，系指房屋内部的地下通道。
门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.2m以上的按其水平投影面积计算出来。房屋内的门厅、大厅因功能必须，其层高较高，国家标准《房产测量规范》中规定的地下通道、门厅、大厅不论其层高，皆按一层计算出来建筑面积。
其含义是指层高不论低于2.2m多少，皆按一层计算出来建筑面积，而层高高于2.2m的地下通道、门厅、大厅是无法计算出来房屋的建筑面积。门厅、大厅有的因层高很高，一般在沿厅的周边另设楼层式的走廊，我们称之为其为回廊。这一部分凡高不高于2.2m的，按其水平投影面积计算出来建筑面积，回廊下边的厅，如其层高在2.2m和2.2m以上部位仍不应计算出来建筑面积。
4、楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等皆按房屋大自然层计算出来建筑面积。楼梯是指供房屋各层间上下步行的交通地下通道；电梯是指房屋各层间横向上下的电动交通地下通道；提物井是指仅供房屋各层间横向上下提高或放降物品用的地下通道井；垃圾道是指仅供房屋各层倾倒垃圾用的井道；管道井是指房屋各层的各种管道（如：上下水管、暖气管、电缆、通讯线等）上下集中于通过的井道。由于这些井道，有的并不包含显著的层，但又都闲置了房屋的建筑面积，因此不应追随房屋的大自然层计算出来建筑面积，作为房屋大自然层面积的一部分，一起计算出来房屋的建筑面积。
房屋的大自然层数是所指按房屋的楼板和地板结构分层的层数。房屋的大自然层数，一般按室内地平线以上计算出来。地平线以下为地下室，按负层数计算出来；通风窗在室外地平线以上的半地下室，其室内层高不高于2.2m的计算出来大自然层数；层高在2.2m以上的架空层也计算出来大自然层数。
有关地下室和半地下室这两个名词，国家标准《房产测量规范》没具体界定其含义；国家标准《住宅设计规范》对地下室和半地下室有以下术语和说明，可供参考：地下室是指房间地面高于室外地平面的高度多达该房间净高的一半者；半地下室是指房间地面高于室外地平面的高度多达该房间净高的三分之一，但不多达一半的地下室。当房间地面高于室外地平面的高度不多达房间净高的三分之一者，则无法视作地下室，也远比半地下室。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼、以及引人注目屋面的楼梯间，水箱间等计层数。
由于现代房屋设计的多样化，楼梯、电梯等井道抵达的部位有所不同，有的往返地下室各层、有的服务于有所不同类型的楼层，服务对象和用于功能也不完全相同，因此在对这些共计建筑面积展开确认和测算时，还是不应根据实际情况不予确认。5、房屋天面上，科永久性建筑，层高在2.2m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.2m以上的部位，按其外围水平投影面积计算出来。以上所指层高在2.2m以上是指层高在2.2m或2.2m以上的房屋。
天面是指房屋覆以面上，四周有围护结构的，可可供人民长时间活动的平台，也叫天台。房屋天面上的楼梯间是引人注目房屋屋顶，有顶盖，有围护结构，可供人民进出屋顶面展开修理或作为安全性出口的步行地下通道的建筑物。房屋天面上的水箱间是引人注目房屋屋顶，有围护结构的蓄水装置的建筑物。电梯机房是引人注目房屋屋顶，供电梯乘载、或停放在、或检修电梯的电梯专门用房。
斜面屋顶的房屋是所指在房屋屋顶或天面上另有一永久性的、可可供人民居住于用的或储存物品用的斜面屋顶房屋，对这类斜面房顶的房屋，按其层高超过2.2m的部位计算出来房屋建筑面积。上述规定还包括房屋天面上或房屋屋顶上的楼梯间、水箱间、电梯机房，以及斜面屋顶的房屋。
上述有关斜面屋顶的房屋建筑面积计算出来的规定，也限于于其他斜面屋顶房屋的建筑面积计算出来，即所有斜面屋顶的房屋，都按层高超过2.2m的部位计算出来房屋的建筑面积，以维持房屋建筑面积计算出来标准的完全一致和统一。6、挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算出来。滚楼是楼房向外悬挑出有底层的堵塞楼层房屋，层高不高于2.2m，按楼房处置。
阳台是可供人民游憩及柴火衣物用的房屋设施，是户内与户外的过渡性空间。堵塞阳台按其外围水平投影计算出来面积。不堵塞阳台按其外围水平投影的一半计算出来建筑面积。堵塞与不堵塞以设计图纸或其他批准后文件不尽相同。
所谓堵塞阳台，系指阳台使用实体栏板不作围护，栏板以上用玻璃等物全部围闭的阳台。7、归属于永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算出来。室外楼梯是坐落于房屋外部的、可供人民生产或生活的、上下各层的步行地下通道之用的、有围护结构的永久性建筑物，科房屋的附属设施。
当上层楼梯设计为下层楼梯的顶盖，且可以几乎遮挡的，可视作该层室外楼梯有顶盖。室外楼梯的面积按实际层数各层的水平投影面积计算出来。8、与房屋连接的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，皆按其柱的外围水平投影面积计算出来。此处所指和房屋连接，是指走廊的顶盖和柱与房屋的结构连接，即两者的梁、柱、墙连接，走廊的柱为顶盖的结构柱。
此处所指走廊是所指此廊是可供人民在生产或生活中，进出或常常通行用的走廊。9、房屋间永久性的堵塞的架空通廊，按外围水平投影面积计算出来。架空通廊是所指两建筑物之间可供人民通行用的空中走廊。
堵塞的架空通廊，系指架空通廊使用实体栏板不作围护，栏板以上使用玻璃等物全部围闭的，有的架空通廊和房屋一样，是由墙体全部围闭，并有门和窗，这都是堵塞的架空通廊。架空通廊的层高高于2.2m的也不计算出来建筑面积。10、地下室、半地下室及其适当出入口，层高在2.2m以上的，按其外墙（不还包括通风井、防潮层及维护墙）外围水平投影面积计算出来。
通风井是诬蔑地下室获取光线和通风用的地下室墙体外的地下空间。防潮层是指一种用作避免地面上各种流体和地下水渗入地下室和地下室墙体的隔绝层。维护墙是所指和防潮层起到完全相同的隔绝墙体，地下建筑物为抵抗周边的压力，外墙的厚度随着挖出地下的深度而变薄。变薄的这一部分墙体也是维护墙，它起着防潮和抗压的双重起到。
上述这些变薄的墙体都不计算出来建筑面积，故地下室和半地下室的建筑面积计算出来按上口，即以地上部分的墙体不尽相同计算出来。11、有柱或有围护结构的门廊、门斗按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算出来。门廊和门斗是指房屋门前有顶盖，有支柱或围护结构的出入地下通道，承托顶盖的是柱称之为门廊，承托顶盖的是承重墙体时称之为门斗；门廊和门斗时房屋门外的房屋附属设施，它主要起防雨、防尘、避晒、挡风、保暖、隔音等缓冲作用和隔开起到的建筑物。门斗在主墙体以内的部分的建筑面积，可包括在底层房屋建筑面积之中。
门廊和门斗必须不具备与房屋连接的永久性的、结构稳固的顶盖。这个上盖可以是独立国家的顶盖，也有可能是房间或挑廊的地板，或挑楼或阳台的地板，也可以是屋檐。门廊和门斗的层高不高于2.2m。
门斗的确保结构有误结构墙体，有可能是房屋承重墙体的一部分，也可以是自己不具备的独立国家的与顶盖连接的墙体。门廊和门斗都是出入大门的主要地下通道。
独立国家柱和单排柱的门廊，不应按其上盖投影面积的一半计算出来建筑面积。无柱或无围护结构或围护结构残缺不全的都不计算出来建筑面积。12、玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影计算出来。
这里所指的玻璃幕墙，是所指这一部分的房屋没砖石等结构的外墙体，而是以玻璃幕墙必要作为房屋的外墙体。13、科永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱外围水平投影面积计算出来。
这里所指的柱是指顶盖的结构柱。装饰性的柱、非顶盖柱，以及柱的装饰性部分不应除外，无法据以计算出来房屋的建筑面积。这些车棚、货棚的层高不不应高于2.2m，高于2.2m的部位，不不应计算出来建筑面积。
独立国家柱和单排柱的车棚、货棚按上盖水平投影面积的一半计算出来建筑面积。14、依坡地建筑的房屋，利用吊脚架作空层，有围护结构的，按其高度在2.2m部位的外围水平面积计算出来。
这里所指的是依坡地建筑的架空房屋的下方，利用吊脚做到架空层的房屋。吊脚是指利用沉箱、筑城柱等顶盖结构来支撑架空房屋底板的一种建筑结构，这一部分建筑物如果再加围护物，而且围护物有一定的高度，并且是永久性的稳固的建筑物，架空层内再行翻修有底板，就可以作为人民生产和生活的场所而加以利用，也就可以对层高不高于2.2m的部位计算出来建筑面积。如果架空层并未翻修有地板，也并未利用，仅有作为冲刷余土，或作为架空防潮之用时，则可以不计算出来建筑面积。
15、有伸缩缝的房屋，若其与室内完全相同的，伸缩缝计算出来建筑面积。伸缩缝是指建筑物与建筑物之间设置在基础以上的垂直针，并未使邻接两建筑物分离出来而构成的空隙，以适应环境温度变化时所引发的建筑物的前端，防止建筑物由于前端运动而危害建筑物经常出现拱裂。上述规定也限于于沉降缝，伸缩缝与沉降缝别称变形缝。
沉降缝也是设置在建筑物与建筑物之间的垂直针，沉降缝经常设置在负荷或地基承载力差异较小的部位，以及新旧建筑物之间，以防止两建筑物沉降速度不匀时使房屋经常出现裂缝。国家标准《房产测量规定》规定，不论伸缩缝的宽度，只考虑到否与室内完全相同，能否利用，作为伸缩缝否计算出来建筑面积的标准。
因此，伸缩缝、沉降缝等变形缝，不论其宽度，只要其与两边房屋中任一旁相连，具备房屋的一般条件，又能长时间利用的，则可以计算出来房屋的建筑面积。计算出来一半建筑面积的范围1、与房屋连接，有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算出来。走廊是房屋墙体外有顶盖的、作为人们出入和行驶的地下通道。
与房屋连接的上盖，可以是滚楼或挑廊的底板，也可以是采买的专制顶盖。顶盖是由屋檐伸延而包含的底层无柱走廊，称之为檐廊；顶盖由楼体或挑廊或挑楼底板包含的，底层无柱走廊，也是檐廊。有和房屋连接的顶盖，有永久性的稳固的围护结构的檐廊，按围护结构外围的水平投影面积的一半计算出来建筑面积。檐廊两端皆有与房屋连接的墙体作为围护结构的，视作有围护结构的檐廊。
有围护结构的檐廊还不应是房屋出入的地下通道，或作为生产或生活的场所，层高不高于2.2m，才计算出来建筑面积。没顶盖或没围护结构，或生产和生活都无法用于的，或层高高于2.2m的，皆不应计算出来建筑面积。2、并未堵塞阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算出来。
并未堵塞的阳台、挑廊都应当有永久性的、结构稳固的围护结构，且层高不高于2.2m。围护结构还理应一定的高度。
阳台与挑廊都必需具备顶盖，并且与室内相连。其中顶盖可以是上层阳台或上层挑廊，或上层挑楼，或房屋的底板，也可以是屋檐的伸延或采买顶盖。3、独立国家柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等科永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算出来。
单排柱是指排成一行的柱。4、无顶盖的室外楼梯按各层水平投影的一半计算出来。
该室外楼梯应当是永久性的、结构稳固的、人民生产和生活长时间用于的建筑物。有关说明闻7.4.3的g）有顶盖的室外楼梯。
5、有顶盖不堵塞的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算出来。不堵塞的架空通廊应当是永久性的、结构稳固、层高不高于2.2m的，并有结构稳固的围护物。
不计算出来建筑面积的范围1、层高大于2.2m以下的夹层、插层、技术层和层高大于2.2m的地下室和半地下室。为统一标准，所有层高高于2.2m以下的房屋、房间、房层、楼梯间、电梯间、水箱间、走廊、檐廊、阳台、挑廊、挑楼、地下室、半地下室等都不应计算出来建筑面积。
这也是作为人民生产和生活空间的最基本的市场需求。2、引人注目房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、墩、纳脚、台阶、无柱雨蓬等。构件是构成房屋结构的各单元，如房屋的梁、柱等，这里所指的是引人注目房屋墙面的梁、柱等构件。配件是构成房屋的零件或部件，这里所指的是引人注目房屋墙面的部件，例如砖和瓦等部件。
装饰柱是诬蔑装饰或装饰房屋而用的非顶盖柱，顶盖柱是所指对房屋起顶盖起到的结构柱。顶盖柱有时在外表附有装饰性的部分。装饰柱或顶盖柱，以及顶盖柱的装饰性部分的确认，以设计图纸不尽相同。
装饰性的玻璃幕墙是指附在或架在房屋外墙面上起装饰起到的玻璃幕墙。墩是指房屋墙上，向下或向外引人注目的部分，如引人注目房屋墙面的砖、瓦以及水泥构件。纳脚是坐落于房屋外墙面下部，引人注目房屋外墙面的，为维护墙基和墙体的、透气浸蚀、防腐蚀的、所附在房屋外墙面下端的表面构筑层，它由砖或混凝土或三合土等材料包含。不是所有房屋都有纳脚。
台阶在这里是指室外台阶，室外台阶是房屋的辅助设施，不分开计算出来建筑面积。室外台阶是房屋室内外地面联系的过渡性构件，是根据室内外地面之间的高差而设置的。
无柱雨蓬这里所指的是无柱的、坐落于门上方或窗上方的为防雨和美白用的顶盖。顶盖一般由混凝土构件（板）包含，与房屋的墙体或房屋的梁柱相连接，顶盖的下方无顶盖柱或承重墙承托，顶盖下方有可能是房屋的进出口或人行地下通道，没围护结构或围护物。3、房屋之间无上垫的架空通廊。
这里还不应还包括无上垫的挑廊。4、房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。房屋的天面是指房屋屋顶面上，四周有围护结构的，可可供人民长时间活动的平台，也称之为天台。
挑台是指挑房屋外墙或张开屋面，有围护结构无顶盖的平台。这里的天面上的花园、泳池都是指房屋天面上无顶盖的花园和游泳池。5、建筑物内的操作者平台，上漆平台及利用建筑物的空间移往的箱、罐的平台。这些平台是指移往于建筑物内部的，可供操作者、上漆、放置物品用的平台。
这些平台的特点是没自己的顶盖，也没围护物。6、骑楼、过街楼的底层用于道路街巷通行的部分。这里所指的是骑楼或过街楼的底层，又是社会性公用地下通道的道路或街巷的那一部分。7、利用主桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖修建的房屋。
这里所指的是在主桥、高架桥、高架路下面修建的房屋，而房屋的顶盖是利用主桥桥面，或是利用高架桥路面、或利用高架路路面的房屋。但有些地方，在主桥、高架桥、高架路下面修建的房屋，没利用主桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖，而采买顶盖的房屋，不出此条规定之佩。8、活动房屋，临时房屋，简陋房屋。不是永久性的房屋都不该计算出来建筑面积。
9、独立国家烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防腊、支线。10、与房屋室内不相连的房屋间伸缩缝、沉降缝。
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